El fin del amor y la continuidad de la deuda hipotecaria

Reiteradas y similares son las consultas en estos últimos meses en relación a la vivienda y a la hipoteca.

Se pueden dar distintas y dispares situaciones, pero la pregunta clave es:

¿Qué podemos hacer con la vivienda en común y su préstamo hipotecario?

Sin entrar en el particular caso de que se trate de la vivienda familiar con menores, a la hora de disolver definitivamente la cuestión de la vivienda y el préstamo hipotecario, sin duda, el mejor consejo es vender la vivienda, cancelar el préstamo hipotecario, y repartir las ganancias o asumir las pérdidas.

Muchas veces, esta idónea solución no es posible, por lo que os propondré otras posibles salidas al problema.

Una de ellas es realizar la tasación con valor de mercado del inmueble, y que una parte le compre a la otra, dando por extinguido el condominio. Ahora bien, el préstamo hipotecario seguirá vivo y es aquí donde debemos ser conscientes que no podemos hacer pactos entre partes en nombre de un tercero. Es decir, por más bonito que se escriba, las clausulas entre partes que eximen  a la otra parte frente al acreedor –Banco- no surten efecto para con este tercero, por lo que es absolutamente imprescindible que antes de extinguir el condominio, el banco haya dado su autorización y aprobación para “quitar” al otro deudor hipotecario.

En la práctica se redactan y se ven innumerables clausulas y compromisos que dicen algo así como “se adjudica la deuda hipotecaria a Don Pirulito quien se subroga en la misma liberando a la otra parte de toda obligación relativa a la misma”.

Para que estas cláusulas sean válidas es necesario el consentimiento de la entidad acreedora. Citamos el artículo 118 de la Ley Hipotecaria “En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.  Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiese descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado”.

En conclusión, diga lo que se diga y como se diga, no recomendamos que se adjudique la vivienda a una de las partes, aunque ésta jure y perjure que se hará cargo de la cuota hipotecaria. El resultado de esta actuar significa perder la parte correspondiente de la propiedad y continuar como deudor hipotecario.

leyabogados
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